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Microfinanzas para vivienda Innovación en soluciones habitacionales
Esta Novedad fue escrita por el Sr. Mauricio Castañeda, Director de la Fundación Hábitat y Vivienda, A.C. (FUNHAVI), para el Portal de Microfinanzas. El tema de microfinanzas para vivienda es una combinación interesante e importante de industrias, necesidades, carencias y escuelas. Se trata también de un buen negocio, una industria que puede cambiar la vida, la historia, las condiciones de vida de muchas familias y en esencia, la radiografía geosocial en nuestras ciudades y países. Entre las diferentes escuelas del microcrédito de vivienda se encuentran aquellas que defienden temas como capacitación, asistencia técnica y la inversión dirigida y supervisada de forma obligatoria. Otra tendencia insiste en que es un producto más dentro del portafolio institucional que se puede y debe ofrecer, sin nada de especial, sin metodologías especializadas, ni directrices diferentes a las que ya se tienen contempladas. En medio de estas tendencias y más allá de ellas habrán prácticas diferentes, algunas exitosas, otras quizá replicables, pero con poco atractivo para los inversionistas acostumbrados a mejores rendimientos en el mercado de productos microcrediticios tradicionales. Como en toda la industria del microfinanciamiento, el secreto del éxito es satisfacer el mercado de manera rentable. La práctica, el conocimiento de nuestro mercado y el estudio constante nos darán la respuesta correcta sobre qué modelo escoger. Necesidades del cliente Pero, ¿qué es lo que necesitan los clientes?, ¿qué es lo que ellos desean y cómo lo desean? Para responder esta pregunta se deben conocer las condiciones del mercado y las coyunturas del mismo debido a su dinamismo. Vivienda requiere de productos innovadores y con la capacidad de evolucionar de manera permanente. Entre las variantes de microcrédito para vivienda se destacan: • Mejora Las microfinanzas, un mundo aparte, no son exclusivas para microempresarios, a pesar de las discusiones en sectores ortodoxos que dicen que sí. Tampoco son créditos pequeños, aún cuando en muchos lugares se practica de esta manera, a pesar de tratarse de créditos de consumo. Las microfinanzas y el microcrédito para vivienda van más allá de brindar créditos; llevan un espíritu y una metodología, una finalidad social, más allá que sólo producir ganancias. Todo producto crediticio debe ser rentable y atractivo en términos financieros. Aquellos que no reúnan estas características no podrán tener alcances verdaderamente significativos y replicables. FUNHAVI En Ciudad Juárez, la quinta ciudad más importante de México, hace 13 años nació una institución dedicada única y exclusivamente a este producto: Fundación Hábitat y Vivienda –FUNHAVI–. En su trayectoria ha aprendido muchas lecciones importantes que le han permitido posicionarse en un mercado hostil. En sus inicios ofrecía créditos exclusivamente a empleados de maquiladora, con asistencia técnica obligatoria proporcionada por arquitectos que orientaban al cliente sobre lo qué debía hacer, cómo hacerlo y qué materiales utilizar. Se generaba un presupuesto de obra y además se mostraba mediante planos descriptivos la mejora de vivienda. En la actualidad, después de pasar por varias etapas, la asistencia técnica proporcionada es más selectiva. Ahora depende del monto. Además, se amplió la base a microempresarios, trabajadores informales e incluso a empleadas domésticas que laboran en las ciudades vecinas de Estados Unidos FUNHAVI es un buen ejemplo de una organización que nace para microcrédito de vivienda y que ha sabido entender el mercado. Sin embargo, el fondeo ha representado una limitante para la expansión. Solución habitacional El microcrédito de vivienda no es sólo el crédito, sino que también representa una solución habitacional. Esta es la obra constructiva que se realizará y su impacto sobre la vida del cliente y la de su familia. La solución habitacional es la gran diferencia entre un producto tradicional y la innovación que aquí presentamos También debe considerar las diversas necesidades que un cliente puede presentar en cuanto al hábitat, sin descuidar todos los aspectos del crédito. Una solución habitacional puede ser inalcanzable para el cliente, o demasiado riesgosa para la institución como consecuencia del valor de la misma y/o riesgo crediticio que puede enfrentar en el tiempo. Para solucionarlo se introduce en la práctica el concepto de vivienda progresiva o por etapas. ¿Nuestro cliente está dispuesto a construir en etapas que pueden llevar consigo varios años de por medio? Recurrencia Es entendible que la renovación o recurrencia de un cliente para este producto es menor. Se debe tomar en cuenta que una habitación nueva no se construye cada seis meses ni tampoco se cambia el piso tres veces por año. Sin embargo, este producto desde su diseño, debe tomar en cuenta factores como los citados para enfrentar el tema y la rentabilidad. Nichos de mercado ¿Cuáles son entonces los mercados que se pueden atender con este producto? Nuestra experiencia nos dice que es una oportunidad de ampliar los nichos tradicionales de mercado de una institución. Tal es el caso de Financiera Calpiá, en El Salvador, hoy Banco Procredit. Esta institución, en su segunda fase de implementación de crédito de mejora de vivienda, empezó a atender a asalariados. ¿Es posible atender al sector rural? ¿Es posible hacer un “downscaling”?. La respuesta a las preguntas es un sí rotundo. Se puede descender a nichos de mercado que bajo otras circunstancias son imposibles. No sólo a segmentos más bajos, sino en estratos y sectores de la sociedad que antes no se pensaba. Sin embargo, esto depende del espíritu plasmado en el diseño del producto y en la orientación que la institución busque. Plazos y frecuencias Estos no deben ser diferentes. En nuestra experiencia los plazos cortos y la frecuencia adecuada al flujo de ingresos han sido la mejor experiencia. Tasas de interés y sostenibilidad Ofrecer soluciones habitacionales reales es algunas veces más caro que el manejo tradicional del crédito. Por esta razón, no siempre es el producto más rentable, ni el más atractivo para los inversionistas; sin embargo, este debe ser auto sostenible. Muchas escuelas enfatizan que la tasa de interés debe ser menor que la cobrada a operaciones orientadas a capital de trabajo. No obstante, esta decisión dependerá del costo del fondeo, y como en cualquier otro producto crediticio, de las riesgos y condiciones del mercado. Evolución del producto Es un producto noble que lleva de la mano a las instituciones a desarrollar casi instintivamente nuevas modalidades. La más viable es la de mejora de vivienda. A partir de esta se puede pasar a construcción, compra, etc. La evolución del producto dependerá de las coyunturas, además de las necesidades especiales de cada región. En el 2001, la reconstrucción post-terremoto en El Salvador fue decisiva en la evolución de otras modalidades relacionadas. En síntesis, es un producto que permite explorar nuevas opciones. Vivienda incluye no sólo productos financieros relacionados, seguros y financiamiento propiamente dicho, sino que puede integrar asesoría en construcción, asesoría legal y venta de materiales y servicios. Este último aspecto puede discrepar con una institución netamente dedicada al negocio financiero. No obstante, cuando se abre la gama de alianzas con constructores, productores y comercializadores, el microcrédito de vivienda se convierte en un diamante en bruto que hay que pulir. De este producto, se puede obtener mucho provecho económico y social a la vez.
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Publicado: 09 Oct 2009 Enlaces relacionados: Documentos relacionados: | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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